こんにちは！キーさんです。
土地から建築を考えられるお客様でも、特に分譲地を選ばれるお客様が多いです。
家を建てる為に分譲されていますので、確認する項目が少なくて済むのと、すぐに着工できるのがメリットですね。
それでも土地は大きな買い物となりますので、ある程度のルールがあります。
購入の際の流れと、どんなことに気をつけておいたらいいのか、まとめてみましたので、参考にしてください！
分譲地購入の流れ
分譲地購入の大まかな流れです。
それぞれの工程を詳細に解説していきましょう。
■土地予約 まずは予約です。決断までの期限は概ね1週間です。
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■事前審査 住宅ローンの事前審査をしましょう！すぐ結果が出ます。
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■土地契約 分譲地だと、建物と同時契約が多いです。
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■本審査 住宅ローンの正式な審査ですね。これがないと次に進まないです。
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■土地決済 つなぎローンでの決済が多いので、建築会社にお任せになると思います。
土地予約（買付証明書）
いいなと思った分譲地があった場合、土地予約を入れましょう。
私の会社でのルールは、土地申込書の記入と予約金５万円を頂いてます。
予約金は契約になれば手付金の一部、ならなければ返金となりますのでお客様側のリスクはありません。気軽に予約して大丈夫です。
期限は1週間です。これは不動産会社や建築会社によって違います。
予約不可の会社もあります。長くても2週間くらいでしょう。
土地はこの世に一つですから、売買の機会損失をなくすため予約期間は短めです。
タッチの差で、別のお客様から予約が入ったというのは、本当によくある話です。
土地は本当にご縁だなと何度思ったことか笑
この段階はすでにある程度の予算の把握と、メーカーも絞り込まれていると思いますので、期限まで真剣に検討しましょう。
住宅ローン事前審査
このタイミングで必ず住宅ローンの事前審査をしましょう。
土地の契約には、「住宅ローン特約」という住宅ローンが成り立たない場合には白紙解約にしましょうという特約がついています。
ですが、決断後に解約になるのはお互い面倒なことです。
事前審査はほぼ2日くらいで回答がありますので、決断の前にさっさと審査はしておきましょう。
ちなみに私は、打合せのかなり初期段階で事前審査をして頂きます。
どちらにしても必要なステップですし、もし住宅ローンを組むのに何か問題があるようなら、メーカー選びや土地選びの前に、解決しなければいけないからです。
営業マン経由になると思いますが、早めに気軽に事前審査はしておきましょう。
土地契約
予約を入れて、1週間後には決断が必要です。
土地もよくて、建物も満足できる提案で資金計画もOKでしたら契約となります。
ほぼ同時に建物請負契約を交わすことが多いです。決まりはありませんが、土地決定と同時くらいには建物も決められる方が多いです。
宅地建物取引士が重要事項説明を行い、契約書を作成します。
しっかり確認しましょう！
署名捺印と、手付金が必要となります。
契約時は手付金の支払い、残金は土地決済時につなぎローンを使って支払われます。
契約後は住宅ローンの正式審査も進めましょう。
つなぎローンとは
つなぎローンとは、建物の中間金や土地代金の支払いを、一時的に立て替えてくれるローンです。融資が正式承認となっていることが条件です。
住宅ローンは、家が完成するお引渡しの頃にローンが実行されて、建築会社に支払いができるようになります。一番最後にお金が動きます。
ですが、土地代金は基礎着工の前に全額支払わなければなりません。これが土地の決済ですね。全額払って初めて所有権が変わります。
建物の方も、どんどん材料を調達し建築していくので、途中でいくらか払ってもらってないといけないよねということで、中間金というのが存在します。
これらを立て替えて払ってくれる仕組みがつなぎローンです。
便利な仕組みですので、住宅ローンを組む方のほとんどの方が活用します。
気をつけるのは金利負担があること。営業マンが資金計画表の諸費用に計上してくれているはずです！
決済
土地決済とは、残金の支払いと同時に、所有権移転登記がなされることです。
所有者がやっとお客様になりますので、この後着工が可能になります。
契約後、一般的には１ヶ月〜２ヶ月後に決済日が設定されると思います。
残金の支払いは現金でなければ、つなぎローンになります。
決済日の決定、つなぎ書類の作成、登記委任状などの段取りは営業マンがしてくれると思います。
気をつけておきたいこと
土地予約から契約までは、期間が短いです。
売る側からすると、機会損失の可能性を考えると仕方がないことです。
予約を入れる段階では、ある程度メーカーが絞り込まれている状態にしておきましょう。
まとめ
分譲地購入の予約から決済までの流れをまとめてみました。
基本的な流れですので、検討されている方は把握しておきましょう。
土地探しのポイントも書いてみているので、ぜひあわせて読んでみてくださいね。
