こんばんは!
今回は【旗竿地】について解説します。
聞いたことありますか?
道路に対して旗のような形をしている土地のことです。
先日、会社で旗竿地のある4区画の分譲地が販売されたのをきっかけに、記事にまとめてみました!
特殊な土地形状で敬遠されがちですが、一方ではメリットも多いので、分譲計画をすることは案外多いです。
販売経験も踏まえ、メリットとデメリットをお伝えしたいと思います。
・マイホームを土地から考えてる方
・旗竿地を勧めれてる方
旗竿地とは
![](https://i0.wp.com/residence.kurashiedit.com/wp-content/uploads/2023/04/見出しを追加-3-1.jpg?resize=1024%2C729&ssl=1)
A号地のような土地形状を旗竿地といいます。
道路に対して奥行きが長い大きな土地で、真ん中で二つに分けれない場合に、手前と奥という形で分けます。
竿部分のところが通路のような路地となり、特殊な形状ですよね。
ちなみに道路に接する部分は、建築基準法で2m以上ないと家が建てられないので注意が必要です。
実際に2mではかなり狭いし、駐車も難しいです。
おそらく工事の際の重機搬入問題も出てくると思われます。
車があっても通れるとしたら、理想は3mの幅は確保してほしいところです。
都会だと難しいのかな。
【旗竿地のデメリット】やめとけと言われる理由
![](https://i0.wp.com/residence.kurashiedit.com/wp-content/uploads/2023/04/【合間の画像】800×450-14.jpg?resize=800%2C450&ssl=1)
駐車計画が難しく縦列駐車になる
エリアで特性は違うかもしれないですが「縦列駐車は嫌です」が一番多い敬遠理由です。
私の販売エリアは地方なので、車も2台必須です。
2台の並列駐車はそもそもの条件となっている方が多いですね。
なんなら「3台とめれるようにしておきたい!」と言われることも多いです。
出勤時に、車の入れ替えはめんどくさいなーとなりますよね。
フェンス工事や屋外工事が高い
道路から、住宅部分までの距離が長くなりがちで、エクステリア工事や屋外の付帯工事費が少し高くなります。
■屋外付帯工事費
・給水管工事、排水管工事の距離が長くなる
■エクステリア工事
・アプローチ部分増えることで土間コンの面積が増える
・隣地との境界ラインが長くなるので、境界ブロックやフェンスが増える
日当たり・風通しが悪い
周りが建物に囲まれる可能性が高いので、日当たりや風通しを確保しにくい可能性があります。
土地の広さと、希望の家のサイズに左右されますね。
一般的なイメージでは囲まれちゃう感じがあると思いますが、実際は駐車場を気にしなくていいので、割とゆったり設計ができます。
資産価値が低く売却しにくいかも
一般的には評価額は低くなります。
土地の評価は整形地といって、四角い土地の方が高くなります。
形が特殊な分、評価が下がるので、もし万が一将来売却されることがあれば、売りにくいということがあるかもです。
出口の話まで考えるのであれば、建物と合わせた資産価値を考えておきましょう。
近隣トラブル、嫌がらせ
手前の方との隣接する距離が長くなるので、近隣関係はとても重要です。
通路となる箇所と駐車場となるところは必ず境界フェンスを設け、はっきりさせておきましょう。
トラブルや嫌がらせの問題というのは、「旗竿地」だから起きる問題ではなく、近隣の方次第です。
【旗竿地のメリット】見方を変えればお買い得!
![](https://i0.wp.com/residence.kurashiedit.com/wp-content/uploads/2023/04/【合間の画像】800×450-15.jpg?resize=800%2C450&ssl=1)
土地代は相場より安く設定
整形地でないため、一般的には単価を安く設定します。
エリア最優先の方には、とてもメリットです!
先程の図で説明すると…
A号地 60坪 1000万(坪単価166,000円)
B号地 50坪 1200万(坪単価240,000円)
坪単価が25万円前後のエリアでも、グッと安くなります!
広いけど単価を安く設定するので、かなりお買い得です!
駐車場も工夫次第!敷地を有効活用できる
![](https://i0.wp.com/residence.kurashiedit.com/wp-content/uploads/2023/04/見出しを追加.jpg?resize=700%2C502&ssl=1)
私の会社では、旗竿地になる場合、上の図のように敷地を分けます!
2台並列駐車が条件の方が多いですからね。
道路面に並列に駐車できて、竿部分に予備として3台目を駐車することができます。
B号地の方も対して状況は変わりません。
あらかじめ予想されるネックに対応した分譲計画です!
上手く設計すれば日当たりも問題なし
![](https://i0.wp.com/residence.kurashiedit.com/wp-content/uploads/2023/04/【合間の画像】800×450-13.jpg?resize=800%2C450&ssl=1)
メリットとデメリットは表裏一体。
周りは建物に囲まれることになりますが、日当たりや風通しは問題ない設計が可能です。
何より広く区分けされることが多く、駐車場部分を考えずに設計ができます。
隣地との距離、窓の向きや広さも工夫すれば、日当たりのいい設計は大丈夫です!
子供が安全に遊びやすい。プライベート感も!
道路に面しているところが少ないので、お子様が道路に飛び出す心配も少ないです。
お庭もプライベートな感じがあるし、人目を気にせず庭で遊べます!
道路から奥まった場所になるので、アプローチを綺麗に設計すれば、邸宅感を演出することができます。
道路から丸見えじゃない玄関の感じもいいですよね。
まとめ
いかがでしたでしょうか?
同じ分譲地内でも、道路の向きや形状の違いは気になりますよね。
一般的には人気がない形状の土地ですが、見方を変えれる方にとってはメリットになります。旗竿地を検討されている方に、参考になれば幸いです。
これから、それぞれの土地の特徴を記事にして発信していければと思います。ぜひ読んでみてください!