こんばんは！
今回は【旗竿地】について解説します。
聞いたことありますか？
道路に対して旗のような形をしている土地のことです。
先日、会社で旗竿地のある4区画の分譲地が販売されたのをきっかけに、記事にまとめてみました！
特殊な土地形状で敬遠されがちですが、一方ではメリットも多いので、分譲計画をすることは案外多いです。
販売経験も踏まえ、メリットとデメリットをお伝えしたいと思います。
・マイホームを土地から考えてる方
・旗竿地を勧めれてる方
旗竿地とは
A号地のような土地形状を旗竿地といいます。
道路に対して奥行きが長い大きな土地で、真ん中で二つに分けれない場合に、手前と奥という形で分けます。
竿部分のところが通路のような路地となり、特殊な形状ですよね。
ちなみに道路に接する部分は、建築基準法で2m以上ないと家が建てられないので注意が必要です。
実際に2mではかなり狭いし、駐車も難しいです。
おそらく工事の際の重機搬入問題も出てくると思われます。
車があっても通れるとしたら、理想は3mの幅は確保してほしいところです。
都会だと難しいのかな。
【旗竿地のデメリット】やめとけと言われる理由
駐車計画が難しく縦列駐車になる
エリアで特性は違うかもしれないですが「縦列駐車は嫌です」が一番多い敬遠理由です。
私の販売エリアは地方なので、車も2台必須です。
2台の並列駐車はそもそもの条件となっている方が多いですね。
なんなら「3台とめれるようにしておきたい！」と言われることも多いです。
出勤時に、車の入れ替えはめんどくさいなーとなりますよね。
フェンス工事や屋外工事が高い
道路から、住宅部分までの距離が長くなりがちで、エクステリア工事や屋外の付帯工事費が少し高くなります。
■屋外付帯工事費
・給水管工事、排水管工事の距離が長くなる
■エクステリア工事
・アプローチ部分増えることで土間コンの面積が増える
・隣地との境界ラインが長くなるので、境界ブロックやフェンスが増える
日当たり・風通しが悪い
周りが建物に囲まれる可能性が高いので、日当たりや風通しを確保しにくい可能性があります。
土地の広さと、希望の家のサイズに左右されますね。
一般的なイメージでは囲まれちゃう感じがあると思いますが、実際は駐車場を気にしなくていいので、割とゆったり設計ができます。
資産価値が低く売却しにくいかも
一般的には評価額は低くなります。
土地の評価は整形地といって、四角い土地の方が高くなります。
形が特殊な分、評価が下がるので、もし万が一将来売却されることがあれば、売りにくいということがあるかもです。
出口の話まで考えるのであれば、建物と合わせた資産価値を考えておきましょう。
近隣トラブル、嫌がらせ
手前の方との隣接する距離が長くなるので、近隣関係はとても重要です。
通路となる箇所と駐車場となるところは必ず境界フェンスを設け、はっきりさせておきましょう。
トラブルや嫌がらせの問題というのは、「旗竿地」だから起きる問題ではなく、近隣の方次第です。
【旗竿地のメリット】見方を変えればお買い得！
土地代は相場より安く設定
整形地でないため、一般的には単価を安く設定します。
エリア最優先の方には、とてもメリットです！
先程の図で説明すると…
A号地 60坪 1000万（坪単価166,000円）
B号地 50坪 1200万（坪単価240,000円）
坪単価が25万円前後のエリアでも、グッと安くなります！
広いけど単価を安く設定するので、かなりお買い得です！
駐車場も工夫次第！敷地を有効活用できる
私の会社では、旗竿地になる場合、上の図のように敷地を分けます！
2台並列駐車が条件の方が多いですからね。
道路面に並列に駐車できて、竿部分に予備として3台目を駐車することができます。
B号地の方も対して状況は変わりません。
あらかじめ予想されるネックに対応した分譲計画です！
上手く設計すれば日当たりも問題なし
メリットとデメリットは表裏一体。
周りは建物に囲まれることになりますが、日当たりや風通しは問題ない設計が可能です。
何より広く区分けされることが多く、駐車場部分を考えずに設計ができます。
隣地との距離、窓の向きや広さも工夫すれば、日当たりのいい設計は大丈夫です！
子供が安全に遊びやすい。プライベート感も！
道路に面しているところが少ないので、お子様が道路に飛び出す心配も少ないです。
お庭もプライベートな感じがあるし、人目を気にせず庭で遊べます！
道路から奥まった場所になるので、アプローチを綺麗に設計すれば、邸宅感を演出することができます。
道路から丸見えじゃない玄関の感じもいいですよね。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
同じ分譲地内でも、道路の向きや形状の違いは気になりますよね。
一般的には人気がない形状の土地ですが、見方を変えれる方にとってはメリットになります。旗竿地を検討されている方に、参考になれば幸いです。
これから、それぞれの土地の特徴を記事にして発信していければと思います。ぜひ読んでみてください！
